Le blog de Pauline Bergeon Avocat

Quel est le sort des compromis de vente signés avant la crise sanitaire ?

30 juillet 2020

Peut-on poursuivre une vente immobilière alors que les délais de réalisation des conditions suspensives et de réitération par acte authentique stipulés dans le compromis ont expiré pendant la période juridiquement protégée ? L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit la prorogation de certains délais expirés entre le 12 mars et le 23 juin inclus. L’article 2 de l’ordonnance[...]

VEFA : Les délais de livraison à l’épreuve du COVID-19

24 juin 2020

Le coronavirus a eu (et continue d’avoir) un impact majeur sur les conditions de réalisation des travaux et engendre des retards de livraison considérables en matière de VEFA, compte tenu du nombre d’intervenants présents simultanément sur les chantiers pour ce type d’opération. Se pose alors la question de l’indemnisation des préjudices subis par les acquéreurs résultant de[...]

Vices cachés : l’autonomie de l’action en indemnisation par rapport à l’action rédhibitoire ou estimatoire (arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2020, n° 19-176)

2 juin 2020

L’article 1641 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Dès lors que les conditions de la garantie des[...]

Bail d’habitation : précisions sur le contenu de l’offre faite au locataire en cas de congé pour vente (arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2020, n°18-14765)

2 juin 2020

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Tels sont les termes de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, afin de permettre au locataire d’exercer son droit de préemption. Il est acquis que l’offre doit correspondre exactement à l’objet du bail,[...]

Possibilité pour l’assureur dommages-ouvrage assigné après l’expiration du délai décennal d’opposer à l’assuré l’exception de subrogation : articulation des articles L114-1 et L121-12 du Code des assurances : Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 11 juillet 2019, pourvoi n°18-17433

3 novembre 2019

Le propriétaire d’une maison individuelle déclare des infiltrations à l’assureur dommages-ouvrage, lequel notifie un refus de garantie, peu de temps avant l’expiration décennal. Le propriétaire assigne l’assureur dommages-ouvrage en référé aux fins d’expertise après l’expiration du délai décennal, mais dans le délai de deux ans après la notification du refus de[...]

Possibilité pour un copropriétaire d’acquérir la propriété d’une cour commune par usucapion : Cour de Cassation, 3e Chambre Civile, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-17771 

3 novembre 2019

L’article 2261 du Code civil dispose : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Il peut être difficile de distinguer les actes de jouissance normaux d’une partie commune des actes de nature à fonder une usucapion. En l’espèce la volonté d’appropriation des copropriétaires[...]

Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 : L’irrecevabilité de l’action en justice du syndic pour défaut d’autorisation par l’assemblée générale, moyen réservé aux seuls copropriétaires

17 septembre 2019

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (sauf cas limitativement énumérés, notamment en cas d’urgence ou en matière de recouvrement de créance). Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 est venu[...]

Responsabilité de l’agent immobilier qui n’a pas vérifié la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre adressée aux acquéreurs aux fins de purge du délai de rétractation : Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mars 2019, n° 18-10772

29 mai 2019

L’agent immobilier avait notifié la promesse aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en application de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. L’avis de réception de la lettre destinée à l’épouse a été signé par l’époux, sans qu’il ne soit précisé s’il avait reçu mandat en vue de recevoir l’acte ;[...]

Transmission à l’acquéreur des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le vendeur, au titre d’un sinistre survenu entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique : Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mars 2019, n° 18-10973

29 mai 2019

L’immeuble avait été dégradé suites à des actes de vandalisme après la signature de la promesse synallagmatique de vente. Au visa de l’article L.121-10 du Code des assurances, la Cour de cassation affirme que « l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des biens nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant, et peut en conséquence réclamer le[...]

L’assureur qui n’a pas respecté l’article R.112-1 du Code des assurances ne peut opposer à l’assuré, syndicat des copropriétaires, ni la prescription biennale, ni même le délai de prescription de droit commun pour la régularisation de l’habilitation du syndic à agir : Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mars 2019, n°17-28021

29 mai 2019

L’article R.112-1 du Code des assurances dispose que doivent notamment figurer dans les polices « la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance », dont l’article L.114-1 fixe le délai à 2 ans à partir de l’évènement qui y donne naissance.  Cet article fait déjà, depuis 2011, l’objet d’une interprétation sévère de la part de la Cour de cassation[...]

Insert de cheminée : application de la garantie décennale en cas d’incendie : Cour de cassation, 23e chambre civile, 7 mars 2019, n° 18-11741

29 mai 2019

Un immeuble avait été détruit par un incendie peu après le remplacement, par des particuliers, d’un insert de cheminée. La Cour de cassation a censuré la Cour d’appel ayant exclu la garantie décennale en affirmant, au visa de l’article 1792 du Code civil : « Qu’en statuant ainsi après avoir constaté que le désordre affectant l’insert avait causé un incendie[...]

La Loi ELAN en 10 points

9 mai 2019

La loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 24 novembre 2018 ne peut être résumée de façon exhaustive ; tels sont ses principaux apports en matière de construction, vente et bail. 1.Création du « bail mobilité » d’une durée de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie pour les logements meublés, s’adressant aux personnes en formation professionnelle,[...]