Location, tout connaitre des Baux Commerciaux

Les baux commerciaux

Que faire en cas de loyers impayés ?

Le procédé le plus rapide pour résilier le bail et demander l’expulsion du locataire consiste à faire délivrer un commandement de payer par Huissier de Justice en mettant en œuvre le cas échéant la clause résolutoire insérée au bail.

Si le locataire ne paie pas les causes du commandement dans le délai d’un mois, le bailleur peut saisir le Juge des référés qui prononcera la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quand délivrer congé ?

Le locataire a la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, contrairement au bailleur qui ne peut donner congé, avec ou sans offre de renouvellement, qu’à la fin du bail en respectant un préavis de 6 mois.

A la fin du bail, en l’absence de congé de la part du bailleur et de demande de renouvellement de la part du locataire, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Toute partie peut alors mettre fin au bail en délivrant congé 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

Qu’est-ce que le droit au renouvellement du locataire ?

Lorsque le bailleur délivre congé à l’issue du bail, il peut soit proposer un renouvellement du bail, soit refuser le renouvellement.

A défaut, le locataire peut adresser une demande de renouvellement dans les 6 mois précédent l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa prolongation.

Si le bailleur délivre un congé sans offre de renouvellement, il devra payer une indemnité d’éviction, sauf motif légitime, qui est fixée au regard de la valeur du fonds de commerce et des frais générés par le changement de local. En cas de désaccord le montant pourra être déterminé par un expert judiciaire. En cas de procédure, le preneur évincé a le droit de rester dans les lieux pendant l’instance et tant que l’indemnité d’éviction n’est pas payée, ce qui peut être très préjudiciable pour le bailleur.

Les locaux doivent être restitués au bailleur à l’expiration d’un délai de 3 mois après le paiement de l’indemnité d’éviction ou de la notification au preneur du versement de la somme à un séquestre.

Comment fixer le loyer du bail renouvelé ?

En principe le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer et la fixation à la valeur locative :

  • en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité,
  • quand le bail précédent avait été conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ou lorsque, tacitement reconduit, il a duré plus de 12 ans.

Une action en fixation de loyer peut être intentée devant le Juge des Loyers Commerciaux en cas de désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Puis-je demander une révision du loyer en cours de bail ?

Le loyer peut être révisé pour être fixé à la valeur locative en cas de variation de plus d’un quart à raison du jeu d’une clause d’échelle mobile, ou en cas de déplafonnement à l’occasion d’une révision triennale, lorsqu’une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Comment réagir à une demande de déspécialisation ?

Le locataire peut demander l’autorisation d’exercer une activité totalement nouvelle, à la place ou en plus de l’activité prévue au bail, à deux conditions :

Le changement doit être justifié par la conjoncture économique ou les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, et l’activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

C’est la déspécialisation plénière.

Le propriétaire doit répondre dans un délai de 3 mois et le locataire peut saisir le Juge en cas de refus.

Le locataire peut également demander l’autorisation d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, c’est la déspécialisation simple.

Il doit prévenir le bailleur qui peut contester le caractère connexe ou complémentaire dans un délai de 2 mois. S’il conteste, le locataire peut saisir le Juge.