Contentieux des intermédiaires immobiliers

Intermédiaires immobiliers

Paiement de la commission

La commission de l’agent immobilier

Même si la rémunération de l’agent est prévue dans le mandant et acceptée par les parties, des litiges s’élèvent quant au fait générateur du droit à commission.

La loi HOGUET du 2 janvier 1972 dispose en son article 6 que la rémunération ne peut être exigée que lorsque l’opération est « effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l’engagement des parties », formulation sujette à interprétations diverses par les juridictions.

D’autres litiges naissent d’une contradiction quant au débiteur de la commission.

La loi Hoguet fixe notamment deux conditions au droit à honoraires de l’agence : 1°) le compromis doit indiquer la partie qui doit la verser et le montant de la rémunération, 2°) le compromis et le mandat doivent indiquer la même personne comme devant payer la commission.

Or il arrive que le mandat de vente mentionne des honoraires à la charge du vendeur, et que le compromis indique, quant à lui, des honoraires à la charge de l’acquéreur.

Dans ce cas, l’agence risque perdre son droit à honoraires.

En cas de difficulté, la somme se retrouve séquestrée et le notaire ne peut la verser à l’agence qu’en vertu de l’accord des parties ou en vertu d’un jugement.

Par conséquent, à défaut de transaction, l’agence devra s’adresser à la juridiction compétente.

La commission de l’agent commercial

Le contrat d’agent commercial type stipule au profit de l’agent, en rémunération de ses services, un pourcentage de la commission d’agence pour l’apport du mandat d’un bien vendu ou pour la vente d’un bien vendu par l’agence.

Dans le silence du contrat, l’agent commercial a droit à une rémunération conforme aux usages pratiqués, conformément à l’article L134-5 du Code de commerce.

L’agent commercial a-t-il droit à sa commission alors qu’il a quitté l’agence immobilière avant la conclusion de la vente ?

L’article L134-7 du Code de commerce dispose que « pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par un agent commercial avant la cessation du contrat d’agence ».

Il devra donc établir les diligences effectuées, et démontrer que son intervention a été déterminante dans la conclusion de la vente (visite, échange de mails, négociation, rapports avec le notaire…)

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée à plusieurs titres :

– En raison du manquement à son obligation de vérifier l’aptitude des personnes pour conclure valablement les actes ; il doit s’assurer de la réalité de la capacité, des droits et des pouvoirs de son mandant, et être diligent dans la sélection des candidats acquéreurs.
– En raison du manquement à son obligation de vérification sur les caractéristiques du bien immobilier ; consistance juridique (exemple existence d’une servitude), état matériel, contenance, valeur ;
– En raison du manquement à son devoir de conseil ; il doit attirer l’attention de son mandant sur les avantages et inconvénients de l’opération envisagée.

Le mandant qui souhaite voir engagée la responsabilité de l’agent immobilier devra démontrer une faute dans l’exécution de son mandat.

Le manquement au devoir de conseil fera l’objet d’une appréciation concrète, en fonction des circonstances de la cause, et plus précisément en fonction des indications du mandat et de la mission confiée à l’agent immobilier.

Les acquéreurs ont parfois tendance à reprocher à l’agent immobilier un défaut de conseil ne relevant pas de sa compétence, mais de celle d’un architecte ou d’un fiscaliste, auquel cas l’agent immobilier ne pourra voir sa responsabilité engagée.