Besoin d’un avocat en droit de la construction ?

Droit de la construction

La construction immobilière engendre de nombreux litiges compte tenu de la nature des enjeux, souvent élevés, et du nombre d’intervenants (promoteur, copropriétaires, constructeurs, assureurs…).
Le droit de la construction est une matière complexe compte tenu de la multiplicité des garanties pouvant être mises en jeu, avant ou après réception.
Cette matière implique de bien manier le droit de la responsabilité des constructeurs et de l’assurance construction.
C’est la raison pour laquelle il est important de se faire assister :

  • pour diriger votre recours contre le bon intervenant, pour le fonder juridiquement, pour savoir ce que vous pouvez demander ou pour formuler votre réclamation, si vous êtes maître d’ouvrage,
  • pour vous défendre et former des appels en garantie contre d’autres intervenants ou contre votre assureur, si vous êtes constructeur.

Me Pauline Bergeon vous assiste en cas de malfaçons, de problèmes de finitions, d’abandon de chantier, de dépassement de délai (retard de livraison), augmentation des couts…

J’ai fait réaliser des travaux et je constate des fissures ou des infiltrations, que dois-je faire ?

Vous devez déclarer le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage afin qu’il garantisse les désordres de nature décennale.
Si vous n’avez pas souscrit d’assurance dommage-ouvrage, ou si votre assureur ne garantit pas le sinistre : vous devez faire établir la preuve des désordres par constat d’huissier ou par un expert privé, et à défaut de transaction, assigner ensuite les constructeurs et leurs assureurs devant le Juge des référés pour qu’il désigne un expert judiciaire.
Cet expert judiciaire convoquera l’ensemble des parties sur les lieux, examinera les dommages, entendra les déclarations des parties et déposera un rapport, dans lequel il rendra son avis sur la cause et la nature des désordres, sur les responsabilités et sur le montant des travaux de réparation.
Sur la base de ce rapport, vous pourrez tenter de transiger avec le ou les constructeurs mis en cause.
A défaut, vous pourrez assigner le ou les constructeurs mis en cause par l’expert, et son assureur, devant le Tribunal compétent pour qu’ils soient condamnés à payer le montant des travaux de réparation et à vous indemniser de vos préjudices.
En cas d’urgence, vous pouvez demander à être autorisé par l’expert, avant même qu’il ne dépose son rapport, à réaliser les travaux de réparation, et demander au Juge des référés de condamner les constructeurs au paiement d’une provision.

Comment faire face à un abandon de chantier ?

Vous devez commencer par mettre en demeure l’entrepreneur de terminer le chantier, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui rappelant la date de livraison prévue contractuellement et qu’il s’expose à des pénalités de retard.
A défaut de réaction, vous pouvez :
-demander au Juge des référés sa condamnation sous astreinte à terminer les travaux en produisant un procès-verbal d’huissier.
Il est possible que, sous la pression, l’entrepreneur accepte ; vous rédigez dans ce cas un protocole d’accord stipulant que l’entrepreneur s’engage à réaliser une liste de travaux déterminée, et qu’en contrepartie vous vous désistez de l’instance.
-demander au Juge des référés l’autorisation de poursuivre les travaux aux frais de l’entreprise défaillante : vous devez produire un procès-verbal d’huissier constatant l’abandon de chantier, ainsi qu’un devis relatif aux travaux de reprise, pour chiffrer votre réclamation.
-demander au Juge du fond de constater la résiliation du contrat de louage d’ouvrage et la réparation de votre préjudice.

Malheureusement, dans la majorité des cas, l’entreprise défaillante a cessé son activité en raison de ses difficultés financières ; mais il arrive également qu’elle ait simplement donné priorité à d’autres chantiers, auquel cas ces procédures peuvent prospérer.

Que faire en cas de retard de livraison ?

Que ce soit à titre privé ou à titre professionnel, le retard de livraison peut être à l’origine d’importants préjudices : frais de relogement et de garde-meuble dans le premier cas, perte d’exploitation, frais inutiles et atteinte à l’image dans le second, préjudice de jouissance, préjudice moral…
Vous avez deux solutions :
-vous pouvez demander le paiement des pénalités de retard prévues contractuellement : le seul dépassement de la date de livraison suffit, vous n’avez pas besoin de démontrer l’existence d’un préjudice ;
-si votre préjudice est supérieur, vous pouvez renoncer aux pénalités et demander des dommages et intérêts correspondant à vos pertes réelles, en chiffrant votre réclamation. Vous devez justifier votre préjudice et caractériser la responsabilité de votre contractant.

S’il est impossible de cumuler les pénalités de retard et les dommages et intérêts, en revanche la stipulation de pénalités de retard ne saurait vous empêcher de solliciter la réparation intégrale de votre préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur.

Que faire si je constate des malfaçons ou des problèmes de finition à la réception ?

En cas de réception expresse, c’est-à-dire si un procès-verbal de réception est dressé, vous devez lister les réserves, à savoir toutes les non-conformités, défauts, non-finitions que vous constatez, pour préserver vos droits.
Vous avez également la possibilité d’émettre des réserves dans un délai de 8 jours à compter de la réception par lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut, la réception produit un effet de purge de tous les désordres qui étaient apparents à la réception et qui n’ont pas fait l’objet de réserves, et vous ne pourrez plus formuler aucune réclamation les concernant.
Dans la majorité des cas, les réserves sont levées spontanément par le constructeur, ce qui est constaté dans un procès-verbal de levée des réserves.
En l’absence d’accord, vous pouvez actionner la garantie de parfait achèvement du constructeur, dans le délai d’un an à compter de la réception.
En cas de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous avez un mois à compter de la livraison de votre bien pour émettre des réserves et mettre en œuvre la garantie des vices ou des défauts de conformité apparents contre le promoteur, étant précisé que l’assignation en justice doit être délivrée dans le délai d’un an à compter de l’expiration du délai de dénonciation d’un mois.

Me Pauline Bergeon vous assiste en cas de défaut de paiement, ou si votre responsabilité est recherchée en raison de malfaçons ou non-finitions ; elle peut être engagée sur de nombreux fondements, notamment sur celui de la responsabilité contractuelle, de la garantie décennale, de la garantie biennale ou de la garantie de parfait achèvement.

Je suis constructeur et ma responsabilité est recherchée, qu’est-ce que je risque ?

Votre responsabilité peut être recherchée sur plusieurs fondements, en fonction de la date de la réception, de la date d’apparition des dommages, et en fonction de leur gravité.
Les désordres survenus dans un délai de dix ans à compter de la réception, qualifiés par l’expert comme pouvant atteindre la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à destination, sont de nature à engager votre responsabilité décennale, dès lors qu’ils sont imputables à vos travaux, sans que le maître d’ouvrage n’ait besoin de prouver votre faute.
Dans ce cas, le sinistre est garanti par votre assureur Responsabilité décennale.
Si les désordres ne sont pas qualifiés par l’expert comme pouvant atteindre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, ou s’ils ont fait l’objet de réserves à la réception, ou encore, en l’absence de réception, c’est votre responsabilité contractuelle qui risque être engagée.
Le maître d’ouvrage doit alors prouver votre faute, mais vous risquez devoir supporter le coût des travaux de réparation vu que les polices d’assurance excluent de la garantie Responsabilité civile professionnelle les dommages affectant les travaux réalisés par l’assuré ; vous ne serez garanti que pour les conséquences des désordres affectant vos travaux (dommages à l’existant, préjudices immatériels…).
En revanche, si les désordres étaient apparents à la réception, et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve par le maître d’ouvrage, se produit un effet de purge, l’empêchant d’émettre une quelconque réclamation à ce sujet.
Il aura éventuellement la possibilité de se retourner contre le maître d’œuvre s’il a failli à sa mission d’assistance lors de la réception.

Si votre responsabilité est retenue par le Tribunal, vous risquez devoir indemniser le maître d’ouvrage au titre des travaux de réparation, de ses préjudices éventuels, des frais d’expertise judiciaire, des frais de procédure (sous réserve des garanties d’assurance susceptibles de s’appliquer).
C’est la raison pour laquelle, en fonction de l’avis de l’expert judiciaire, il peut être préférable de négocier sur la base de son rapport.

Je suis constructeur et je suis victime d’impayés, que puis-je faire ?

Les impayés sont un fléau pour les entreprises et sont en tête des causes de faillite.
Les constructeurs ont donc recours au recouvrement de créances par voie amiable ou par voie judiciaire.
Vous devez tout d’abord mettre en demeure le maitre d’ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à régler le solde de travaux, en chiffrant votre réclamation et en lui fixant une date limite.
Une fois cette date dépassée, vous pouvez solliciter sa condamnation en paiement, sous astreinte, devant le Tribunal compétent.
Il est important de fournir un dossier complet afin que votre demande puisse prospérer : contrat ou devis signé, facture et mise en demeure.
Vous ne pouvez demander le paiement de travaux que si le prix a été accepté.
Généralement, si le maitre d’ouvrage refuse de régler, c’est parce qu’il estime que les travaux ne sont pas correctement réalisés.
Il peut alors solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire à titre reconventionnel.
Si l’expert judiciaire constate la réalité des dommages ou non-finitions invoqués, il chiffrera le montant des travaux de reprise, qui se compensera avec le solde du.
Quoi qu’il en soit, le maître d’ouvrage supporte la charge de la preuve des malfaçons qu’il invoque, c’est-à-dire qu’à défaut de preuve il sera condamné au paiement.