Le voisinage et l’immobilier

Le voisinage

Les motifs de conflits de voisinage sont multiples : délimitation des fonds, droit de passage, vues, nuisances sonores, travaux de rénovation ou extension…
Si, de prime abord, ces litiges peuvent paraitre anodins, ils ont en réalité une dimension humaine considérable et impactent directement la vie quotidienne des protagonistes.
C’est la raison pour laquelle il est primordial de tenter de transiger afin de rétablir une entente entre voisins et des conditions de vie sereines, au lieu d’attiser le conflit.
Même en cas de procédure, les tribunaux ordonnent presque systématiquement des mesures de médiation, et ne tranchent le litige qu’en cas d’échec de celle-ci.

Troubles anormaux de voisinage

Vous êtes gênés par les travaux réalisés par votre voisin ? Par les chants du coq ? Par les odeurs émanant de ses animaux ? Par le bruit causé par la présence d’enfants autour d’une piscine, ou par la musique ? Vous craignez que l’extension réalisée par votre voisin ne diminue la valeur vénale de votre maison en raison de la privation de soleil qui en résulte ?

Nuisances sonores, olfactives, esthétiques…le principe est le suivant : chacun doit supporter les inconvénients normaux du voisinage ; seuls les inconvénients anormaux, parce qu’excessifs, peuvent être indemnisés.

Cette théorie a été élaborée par les tribunaux et ne relève d’aucun texte, ce qui est en fait une matière purement factuelle.

Les tribunaux déterminent au cas par cas le seuil d’anormalité des troubles, en fonction des circonstances de fait ou de lieu.
 
Par exemple, pour les nuisances dues aux constructions ou au bruit, le seuil d’anormalité des troubles augmente avec le niveau d’urbanisation du secteur concerné, c’est-à-dire que les juges seront plus indulgents en tissu urbain dense qu’en rase campagne ; à l’inverse, les nuisances causées par les animaux (exemple cris du coq, nuisances olfactives) sont mieux tolérées par les juges en milieu rural qu’en secteur résidentiel.

Lorsque l’anormalité du trouble est reconnue, le juge peut ordonner la suppression de la cause du dommage ou condamner l’auteur des troubles à indemniser la victime.

Le Bornage

L’article 646 du Code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Le bornage a pour objet de délimiter deux fonds.

Généralement un propriétaire le demande lorsqu’il soupçonne son voisin d’empiéter sur son fonds, à l’occasion d’une extension de sa maison ou de la réfection d’une clôture, ou encore pour être fixé sur la nature mitoyenne ou privative d’un mur séparatif.

L’action en bornage judiciaire ne peut être intentée qu’après l’échec d’une tentative de bornage amiable, dont le demandeur devra justifier.

Si le juge fait droit à la demande, il désigne un expert judiciaire chargé de procéder au bornage.

L’expert va délimiter les fonds contigus en recherchant les bornes éventuelles et en étudiant les titres de propriété ou autres indices pouvant l’aider (cadastre, anciens procès-verbaux de géomètres…).

Il établira ensuite un rapport définitif délimitant les propriétés concernées.

Les Servitudes

La servitude est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, au profit d’un autre immeuble, le fonds dominant.

Les vues et le droit de passage sont les servitudes suscitant le plus de conflits.

Les vues

Les vues sont des ouvertures sur le fonds voisin qui permettent de le voir (fenêtres, balcons ou terrasses).

Elles sont strictement règlementées par le Code civil ; les vues droites, qui permettent de voir ce qui se passe chez son voisin sans se déranger, ne peuvent se pratiquer qu’à une distance 1,90 mètre de la limite séparative ; les vues obliques, ne permettant de voir chez son voisin qu’en se penchant, à une distance de 0,60 mètre.

Lorsqu’une vue est illégale, le propriétaire qui la subit peut exiger qu’elle soit occultée, sauf si elle a été créée depuis plus de 30 ans (ou si elle a été acquise par convention ou destination du père de famille, ce qui est plus rare).

La vue est en effet une servitude continue et apparente pouvant être acquise par usucapion (prescription trentenaire).

Le droit de passage

Le droit de passer sur le fonds voisin, sauf lorsqu’il résulte d’une convention, peut être source de conflit, notamment en cas d’enclave ou de nécessité de passer chez son voisin pour réaliser des travaux.

L’enclave

L’enclave est la situation d’un fonds qui n’a pas d’accès à la voie publique ou n’en a qu’un accès insuffisant ; la loi confère alors au propriétaire du fonds enclavé le droit de passer sur un fonds voisin pour y accéder, moyennant indemnité, sauf si elle n’a pas été demandé depuis plus de 30 ans.

La situation d’enclave ne confère pas de droit de passage si elle est volontaire, c’est-à-dire que le propriétaire qui s’est lui-même enclavé ne peut prétendre ensuite à une servitude de passage sur les fonds riverains.

Des différents peuvent survenir entre voisins quant au mode de passage (notamment en zone rurale : voiture, tracteur, camion…) et quant à son assiette (l’endroit où s’accomplit le passage).

A défaut d’accord, le juge tranche en faveur du trajet le plus commode, causant le moins de dommages.

La servitude de tour d’échelle

Un propriétaire peut être dans l’obligation de passer chez son voisin, pendant un temps déterminé, afin d’effectuer des travaux indispensables sur son mur ou sa maison.

Ce droit n’est pas prévu par la loi.

Pour autant, les tribunaux autorisent le propriétaire à passer chez le voisin récalcitrant si les travaux sont nécessaires et s’ils ne causent qu’un faible préjudice.

Par conséquent, à défaut d’accord, il faudra saisir la juridiction compétente pour y être autorisé.