Location, tout connaitre des baux d’habitation

Les baux d'habitation

Les réformes successives ont profondément modifié le droit des baux d’habitation, à savoir la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Macron du 6 aout 2015, dans l’intérêt des locataires, et plus récemment la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Le contrat de location de locaux nus est en principe régi par la loi du 6 juillet 1989, globalement favorable au locataire, et certaines dispositions ont été rendues applicables à la location meublée à usage de résidence principale par la loi ALUR, dans un souci accru de protection du preneur.

La location meublée saisonnière est devenue strictement régie par le code de la construction et de l’habitation, le code de tourisme et le code pénal depuis le développement des plateformes internet, en réaction à la multiplication des locations meublées touristiques, au prix d’une diminution de l’offre de locations de logements à titre de résidence principale.

Enfin, la loi ELAN est venue créer une troisième catégorie de location meublée, le « bail mobilité », intégré dans la loi du 6 juillet 1989.

L’assistance d’un avocat peut s’avérer nécessaire pour défendre vos intérêts en tant que bailleur ou en tant que locataire.

Que faire en cas de loyers impayés ?

Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus est la première obligation du locataire mentionné à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant de nombreux bailleurs sont confrontés à des retards de paiement chroniques, à des paiements ponctuels et irréguliers, voire à un arrêt des paiements.

Compte tenu des difficultés et des délais pour expulser un locataire, il est toujours préférable de privilégier, dans un premier temps, la voie amiable, en lui rappelant ses obligations issues du bail, et le risque d’expulsion.

Si le défaut de paiement persiste, il convient d’engager une procédure de résiliation de bail pour obtenir l’expulsion du locataire.

Il faut tout d’abord demander à un huissier de signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, c’est-à-dire la clause du bail qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Si le locataire ne paie pas les loyers visés dans le commandement dans le délai de deux mois, le bailleur peut assigner le locataire devant la juridiction compétente pour demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Si le locataire se maintient dans les lieux alors que son expulsion a été ordonnée, l’huissier doit lui signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux ; si le locataire n’y défère pas dans un délai de deux mois, le bailleur peut faire procéder à l’expulsion forcée, étant rappelée que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars.

Le juge ne prononce pas automatiquement la résiliation du bail.

Bien souvent le locataire va demander des délais, pour pouvoir régulariser la situation.

Si la situation financière du locataire le permet, le juge peut lui accorder des délais de paiement pour apurer le retard pendant une durée maximale de trois ans.

Le locataire doit démontrer qu’il est en mesure de payer le loyer courant, et une partie de la dette (constituée par les loyers impayés), en respectant un échéancier.

Le jeu de la clause résolutoire est alors suspendu.

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier, le bail est résilié.

En cas de loyers impayés, il est conseillé de vérifier si le locataire détient une assurance locative.

S’il ne produit pas d’attestation d’assurance pour l’année en cours, il convient de demander à l’huissier d’enjoindre le locataire d’avoir à payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance locative, dans le même commandement.

S’il n’en justifie pas, le bailleur pourra demander la résiliation du bail pour les deux motifs, pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance.

L’avantage non négligeable pour le bailleur, c’est qu’en cas de défaut d’assurance locative, le juge est obligé de prononcer la résiliation du bail, sans pouvoir accorder de délais au locataire.

Que faire lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la date d’effet du congé ?

Vous avez délivré congé à votre locataire pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux, et il se maintient dans les lieux, malgré l’expiration du délai de préavis.

Il n’a plus la qualité de locataire, mais d’occupant sans droit ni titre.

Vous devez saisir le juge pour demander la validation du congé et l’expulsion de votre ancien locataire.

En défense il pourra demander la nullité du congé si le motif est frauduleux (par exemple vous avez délivré un congé pour reprise alors que vous vouliez en réalité changer de locataire).

Si le locataire se maintient en dépit de la décision d’expulsion, il faudra demander à l’huissier de signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux, et vous pourrez procéder à l’expulsion matérielle à l’issue d’un délai de deux mois, étant rappelé que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Mon locataire paie ses loyers mais les voisins se plaignent de son comportement, ou j’ai peur qu’il dégrade l’appartement, puis-je demander l’expulsion ?

Vos voisins se plaignent de la présence de nombreux animaux, de nuisances sonores, de violences ?
Vous craignez que l’état de votre bien donné à bail ne se dégrade ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose le locataire doit user paisiblement des locaux loués.

Si ce n’est pas le cas, le bailleur peut :

– Délivrer congé pour motif légitime et sérieux en raison de l’inexécution par le locataire de ses obligations, en respectant le délai de préavis,
– Poursuivre la résiliation judiciaire du bail.

Dans les deux cas il convient de réunir les preuves des manquements du locataire (attestations des voisins, échange de courriers, dépôts de plainte…).

Le choix de la première solution présente le risque que le locataire se maintienne dans les lieux après la date d’effet du congé, et qu’il soit nécessaire de demander au juge son expulsion en tant qu’occupant sans droit ni titre.

Que faire si le locataire n’effectue pas les réparations locatives en fin de bail ?

Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, sauf si elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou à un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Les réparations locatives doivent être exécutées avant la restitution des clés.

Si vous vous apercevez que le locataire a dégradé les lieux lors de l’état de sortie, vous devez retenir le montant des travaux de remise en état sur le dépôt de garantie, et si c’est insuffisant, demander en justice une indemnité complémentaire.

L’appréciation de la vétusté constitue le principal sujet de contestation lors de l’état de lieux de sortie ; elle justifie en effet l’application d’un abattement sur le montant des travaux.

Pour anticiper cette difficulté, il est préférable de se référer à une grille de vétusté dès la signature du bail.

Comment récupérer le dépôt de garantie si le propriétaire refuse de le restituer ?

Loi ALUR a modifié les règles relatives au délai de restitution du dépôt de garantie : le bailleur doit le restituer dans le délai de deux mois à compter de la remise de clés, déduction faite des sommes qui lui restent dues (à titre de loyers, de charges, de réparations locatives), et le délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le bailleur s’expose à verser au locataire une pénalité de 10% du loyer par mois de retard calculée sur le montant du loyer.

Une fois le délai de restitution dépassé, vous pouvez mettre en demeure le bailleur par courrier recommandé d’avoir à restituer le dépôt de garantie, et en cas d’échec vous pouvez saisir la juridiction compétente pour que le bailleur soit condamné au remboursement du dépôt de garantie et au paiement de la pénalité de retard.

Puis-je exiger la réalisation de travaux de la part du propriétaire ?

Parmi les obligations du bailleur figure celle de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations, satisfaisant aux critères de décence.

Le logement décent est celui qui ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire, doté d’un minimum de confort et, depuis la loi relative à la transition énergétique, répondant à un critère de performance énergétique minimale.

Les normes minimales d’habitabilité et de confort du logement décent ont été fixées par le décret du 30 janvier 2002 (bon état général, surface et volume supérieurs à un certain seuil, équipements et installations nécessaires à un certain confort).

Si le logement ne respecte pas ces critères, vous pouvez exiger de la part de votre bailleur la réalisation de travaux de mise aux normes à tout moment durant le bail.

En cas de refus, ou en l’absence de réponse, vous pourrez l’y contraindre par la voie judiciaire.

Vous pourrez également demander au juge de réduire le montant du loyer ou le suspendre, jusqu’à l’exécution des travaux ; mais en aucun cas vous ne pouvez discrétionnairement cesser de payer le montant du loyer en l’absence de décision judiciaire pour compenser le mauvais état du logement.