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Vente Immobilière

La vente d’immeuble est soumise au droit commun de la vente (article 1589 et suivants du code civil), et présente des particularités tant substantielles que formelles en raison de la nature immobilière du bien vendu.
Un litige peut survenir avant même la réalisation de la vente, au stade du compromis, mais également après, au niveau de l’exécution des obligations du vendeur.
Il ne faut pas omettre le rôle joué par les diagnostiqueurs, qui renseignent sur les caractéristiques du bien objet de la vente, et dont l’erreur peut s’avérer très préjudiciable aux parties.

Le compromis de vente, ou promesse de vente synallagmatique, peut être assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt ou d’obtention d’un permis de construire. En cas de défaillance d’une condition suspensive, le compromis est caduc. Si les conditions suspensives sont remplies, la vente peut être réitérée par acte authentique.

Je suis vendeur

Le compromis est caduc mais je soupçonne l’acquéreur d’avoir changé d’avis et d’avoir empêché l’accomplissement des conditions suspensives.

Le plus souvent le compromis est caduc parce que l’acquéreur n’a pas obtenu d’offre de prêt.
Il doit justifier avoir sollicité un prêt dans les conditions prévues au compromis (taux et délai) auprès de deux établissements ou moins, ou s’être adressé à un courtier en prêts immobiliers.

Si le compris est caduc pour défaut d’obtention du permis de construire, l’acquéreur devra prouver avoir déposé une demande dans les délais stipulés dans le compromis.

A défaut de prouver les diligences nécessaires en vue de la réalisation de la condition suspensive, elle est réputée accomplie et le vendeur peut solliciter l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
Le dépôt de garantie consigné par le notaire permet de couvrir une partie de l’indemnité due au vendeur.

Je suis acquéreur

1) La condition suspensive stipulée au compromis ne s’est pas réalisée : Je n’ai pas obtenu mon prêt pour finaliser la vente, ou je n’ai pas obtenu le permis de construire permettant de réaliser mon projet.

Comment puis-je récupérer mon dépôt de garantie entre les mains du notaire ?

Le dépôt de garantie est consigné entre les mains du notaire, qui ne peut le restituer qu’en cas d’accord des parties, ou en exécution d’une décision de justice.

En cas de blocage, il convient d’abord de rechercher un accord, et donc de se rapprocher du vendeur en justifiant :

-en cas de de refus de prêt : s’être adressé à deux établissements au moins, ou à un courtier en prêts immobiliers, en ayant sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis,

-en cas de refus de permis de construire : avoir déposé une demande de permis dans les délais contractuel, conforme aux stipulations du compromis.

L’essentiel étant de le convaincre que vous n’avez pas volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive.
Votre bonne foi et votre volonté d’acquérir le bien pourront être démontrées par d’autres éléments (comme par exemple le fait de ne pas avoir acheté un autre bien concomitamment, ou d’avoir demandé au notaire un report de la date butoir dans l’espoir de recevoir une offre de prêt ou d’obtenir votre permis de construire…).
A défaut d’accord du vendeur pour la déconsignation du dépôt de garantie, vous devrez saisir le Tribunal compétent pour que sa restitution soit ordonnée.

2) Les conditions suspensives sont réalisées et le vendeur refuse de signer l’acte authentique.

Que faire en cas de refus injustifié de réitérer la vente ?

Si le vendeur refuse de signer l’acte authentique après l’expiration de la date limite stipulée dans la promesse de vente, alors que les conditions suspensives sont réalisées, vous devez tout d’abord le mettre en demeure d’avoir à le régulariser.
S’il n’y défère pas, vous pouvez poursuivre l’exécution forcée devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir soit la condamnation du vendeur à régulariser l’acte authentique dans un certain délai sous astreinte, soit un jugement valant vente.

Comment annuler un compromis de vente ? Comment « casser la vente »?

La promesse synallagmatique de vente constate les engagements du vendeur et de l’acquéreur.

Bien que la vente ne soit pas définitive (elle ne le sera que par la régularisation de l’acte authentique, par lequel le notaire constate la réalisation effective de la vente), la promesse synallagmatique de vente est source d’obligations pour l’acquéreur et le vendeur.

Le promettant vendeur s’est obligé à vendre, et le promettant acquéreur, à acquérir.
La bonne fin de la vente ne dépend plus de la volonté des parties, mais d’éléments extérieurs.

Elle est subordonnée à la réalisation de conditions suspensives : par exemple vérifications effectuées par le notaire de la régularité du droit de propriété et de la situation hypothécaire côté vendeur, obtention d’une autorisation administrative ou d’un financement côté acquéreur.
La promesse peut être anéantie dans deux cas :

– Vous pouvez convenir d’une rupture amiable : par exemple vous sentez que l’autre partie n’est plus motivée pour réaliser la vente, et vous ne voulez pas perdre de temps, ou vous préférez anticiper et éviter tout risque de conflit (vous sentez que l’acquéreur n’effectue pas les diligences nécessaires pour obtenir le financement, et vous souhaitez vite remettre le bien en vente, sans attendre la caducité ; inversement, vous sentez que le vendeur sera réticent à signer l’acte authentique, vous voulez éviter d’avoir à procéder à l’exécution forcée, et vous décidez de vous remettre vite à chercher un bien…). Il est préférable de rédiger une convention constatant votre accord et prévoyant les effets de la rupture : vous pouvez lui conférer un effet rétroactif, c’est alors une résolution ; ou vous pouvez lui conférez un effet que pour l’avenir, avec le maintien des effets de la promesse (notamment le paiement du dépôt de garantie), c’est alors une résiliation.

– A défaut d’accord, vous pouvez solliciter la résolution judiciaire, devant le Tribunal de Grande Instance, aux torts de l’acquéreur ou aux torts du vendeur : il faut prouver l’inexécution de ses obligations par l’autre partie (défaut de paiement du prix par l’acquéreur, modification de l’état de l’immeuble par le vendeur…). Ses effets sont rétroactifs.

Je viens d’acheter une maison ou un appartement et je découvre une malfaçon ou une non-conformité, que puis-je faire ?
J’ai vendu ma maison après avoir réaliser des travaux de rénovation, qu’est-ce que je risque en cas de dommages ?
La vente génère plusieurs obligations à la charge du vendeur susceptibles d’être invoquées par l’acquéreur mécontent.

L’obligation d’information du vendeur

Les informations fournies par le vendeur permettent de s’assurer du consentement de l’acquéreur quant aux caractéristiques du bien vendu.
C’est notamment l’objectif des diagnostics techniques, destinés à renseigner l’acquéreur sur l’état des installations électriques, sur la performance énergétique du logement, sur la présence ou l’absence de plomb, d’amiante ou de termites, qui sont des informations déterminantes du consentement.

Plus généralement, le vendeur est tenu d’une obligation générale d’information, dont le manquement peut être sanctionné par la nullité de la vente s’il en résulte un vice du consentement, ou par l’allocation de dommages et intérêt en cas de réticence dolosive.
Le manquement à l’obligation d’information du vendeur peut aussi déclencher la mise en œuvre par l’acquéreur de la garantie des vices cachés.

L’ignorance de l’acquéreur doit être légitime ; il ne pourra être reproché au vendeur de ne pas lui avoir communiqué les informations dont il avait, ou aurait dû avoir connaissance, notamment s’il est un professionnel.
L’obligation d’information ne concerne que les informations objectivement attendues.
Si l’acquéreur a des attentes spécifiques, ou envisage une destination spéciale du bien, il lui appartient d’en faire part au vendeur pour élargir le champ de l’obligation d’information.

L’obligation de délivrance

Le vendeur doit délivrer un bien conforme à l’ensemble des spécifications contractuelles dans le délai convenu.
Il doit être délivrée tel qu’il a été décrit à l’acte.

La conformité de l’immeuble peut également être délimitée par référence à des normes, en particulier lorsqu’il a été vendu avec un label (label d’Effinergie, label énergétiques, label bâtiment biosourcé…).
Concrètement, la délivrance de l’immeuble se traduit par la remise des clés et la possibilité pour l’acquéreur d’occuper matériellement les lieux.
Le vendeur doit donc avoir vidé l’immeuble ou le faire évacuer s’il est occupé par un tiers ou encombré d’objets divers, sauf clause particulière de l’acte limitant l’obligation de délivrance.

En cas de manquement à l’obligation de délivrance, c’est-à-dire si le bien n’a pas été livré dans le délai convenu, ou s’il a été livré mais n’est pas conforme à l’acte, l’acquéreur peut demander :
-la résolution de la vente,
-l’exécution forcée de l’obligation de délivrance, en exigeant la remise du bien s’il n’a toujours pas été livré ou la mise en conformité du bien aux spécifications contractuelles, à supposer que ce soit possible techniquement,
-des dommages et intérêts, qui peuvent se cumuler avec la résolution ou l’exécution forcée, à charge pour l’acquéreur de prouver l’existence d’un préjudice.

Dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’obligation de délivrance du vendeur peut se recouper avec la garantie des désordres apparents propre aux VEFA, qui permet à l’acquéreur d’exiger la reprise par le promoteur vendeur des vices et défauts de conformités apparents dénoncés dans le délai d’un mois à compter de la livraison.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés du bien vendu qui le rendent inutilisable ou qui en diminuent l’usage, de sorte que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moindre s’il en avait eu connaissance.

Ce vice doit donc :

-être antérieur à la vente,
-être caché au moment de la vente,
-être d’une certaine ampleur.

Par exemple, à l’occasion de travaux de rénovation, vous vous rendez compte que l’immeuble que vous venez d’acquérir est atteint d’un vice de construction, le rendant impropre à son usage, qui ne pouvait pas être décelé lorsque vous l’avez visité.

Vous pouvez exercer l’action rédhibitoire en résolution de la vente, ou l’action estimatoire en diminution du prix (pouvant correspondre au montant des travaux de réparation).

Si l’acte de vente stipule une clause de non garantie des vices cachés, le vendeur ne sera pas tenu à garantie, sauf si vous prouvez qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a dissimulé.

Si le vendeur est un professionnel, il est réputé avoir connaissance du vice, sans que vous ayez à le prouver, et donc la clause de non garantie des vices cachés sera écartée.

Il sera donc tenu à garantie.

De son côté, le vendeur peut tenter tenter de s’exonérer en essayant de prouver que le vice ne revêtait pas le caractère caché (qui est une condition de la garantie), qu’il était visible et que l’acquéreur aurait pu le découvrir au moyen de diligences élémentaires, notamment s’il a visité le bien en présence d’un architecte.

Si les dommages affectent des travaux réalisés par le vendeur avant la vente, et qu’ils sont de nature décennale, l’acquéreur a également la possibilité d’engager sa responsabilité décennale en tant que Constructeur Non Réalisateur.

Le vendeur peut appeler en garantie son propre assureur (étant précisé que le notaire doit conseiller au vendeur de souscrire une assurance décennale Constructeur Non Réalisateur s’il a fait réaliser des travaux avant la vente, en fonction de leur ampleur), ainsi que les constructeurs et leurs assureurs.

L’acquéreur peut également poursuivre directement les constructeurs ayant réalisé les travaux et leurs assureurs, vu que les actions relatives au bien vendu lui sont transmises.

Plusieurs fondements sont donc envisageables en cas de dommages affectant un immeuble vendu.

Plusieurs diagnostics doivent être établis avant la vente d’un bien immobilier : diagnostic amiante (pour les biens construits avant 1997), diagnostic DPE, diagnostic plomb (pour les biens construits avant 1949), diagnostic termite (obligatoire selon arrêtés préfectoraux), diagnostic ERNTM (état des risques naturels miniers et technologiques), diagnostic électricité et gaz (pour les biens ayant plus de 15 ans) et diagnostic Loi Carrez si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Ces diagnostics ont pour objectif de renseigner les parties sur les caractéristiques du bien vendu et ont une influence sur la décision d’achat ainsi que sur la fixation du prix.

C’est la raison pour laquelle l’erreur de diagnostic peut avoir des conséquences importantes.

L’acquéreur peut se retrouver obligé de réaliser des travaux non prévus, dépassant son enveloppe budgétaire, par exemple en cas de non-conformité de l’installation électrique non diagnostiquée, révélée après la vente ; il peut se retrouver contraint de s’accommoder d’un confort inférieur à celui attendu, et exposé à des dépenses d’énergie imprévues, en cas d’erreur du diagnostic de performance énergétique ; il peut également découvrir une infestation de termites, menaçant la solidité de son immeuble, rendant nécessaires des traitements coûteux et des travaux de réfection…

L’acquéreur a donc acquis un immeuble non conforme aux spécifications contractuelles, qu’il n’aurait pas acquis, ou qu’il aurait acquis à un prix inférieur si le diagnostic avait été correctement effectué.

De son côté, le vendeur a été normalement diligent en faisant réaliser des diagnostics par des professionnels qualifiés.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra obtenir réparation de son préjudice en agissant directement sur le fondement de la responsabilité délictuelle contre le diagnostiqueur, dont la solvabilité est garantie par une obligation d’assurance.