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VEFA : Les délais de livraison à l’épreuve du COVID-19

Le coronavirus a eu (et continue d’avoir) un impact majeur sur les conditions de réalisation des travaux et engendre des retards de livraison considérables en matière de VEFA, compte tenu du nombre d’intervenants présents simultanément sur les chantiers pour ce type d’opération.

Se pose alors la question de l’indemnisation des préjudices subis par les acquéreurs résultant de ce retard.

Contrairement au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), dont le cadre légal prévoit des pénalités minimales à la charge du constructeur – qui peuvent d’ailleurs être neutralisées par les ordonnances « délais » prises pendant la crise sanitaire, dans certaines conditions – l’acquéreur en VEFA doit établir son préjudice pour obtenir réparation des conséquences du retard de livraison de l’immeuble (sauf si des pénalités contractuelles sont stipulées, ce qui est facultatif).

Ce préjudice peut ainsi être constitué :

– Du surcoût de loyer si le logement projeté est à usage d’habitation, ou de la perte d’un avantage fiscal s’il s’agit d’un investissement locatif,
– Des intérêts intercalaires, payés par l’acquéreur pendant la réalisation des travaux,
– D’un préjudice moral.

Le promoteur pourra ainsi voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir respecté les délais contractuels.

Dans certains cas le promoteur pourra invoquer un cas de force majeure pour s’exonérer de sa responsabilité, mais il devra prouver que les conditions en sont réunies.

A ce titre, l’article 1218 du Code civil dispose :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »

La difficulté pour le promoteur consistera à prouver que la crise sanitaire l’a empêché d’exécuter le chantier dans les délais impartis et plus précisément qu’il ne pouvait y remédier par la mise en place de mesures adaptées.

La tâche peut s’avérer délicate d’autant que la réalisation des chantiers n’a pas été interdite par les pouvoirs publics.

Il convient d’être attentif sur la façon dont les juridictions appréhenderont la crise du Covid-19 à l’aune des critères de la force majeure.

Par ailleurs, les promoteurs subiront une autre conséquence de la crise sanitaire, liée à l’augmentation des coûts de construction : travaux de sécurisation du chantier à l’arrêt, dégradations inhérentes à l’arrêt, mesures de sécurité…

Dans les contrats VEFA à venir, les promoteurs auront tout intérêt à intégrer les épidémies, menaces et crises sanitaires graves au sens du Code de la santé publique dans les causes légitimes de suspension des délais, afin de disposer du temps nécessaire à la réorganisation de leurs chantiers.