L’article 1641 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Dès lors que les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies, l’acheteur a le choix entre :

• Rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire)
• Garder la chose et se faire restituer une partie du prix (action estimatoire).

Généralement la restitution du prix correspond au coût des travaux de réparation des vices.

Si le vendeur avait connaissance des vices, il est tenu, outre la restitution de tout ou partie du prix, d’indemniser l’acquéreur des préjudices subis, en vertu de l’article 1645 du Code civil.

Dans les faits soumis à la Cour de cassation, les acquéreurs avaient constaté sur leur maison d’habitation des désordres ayant justifié une expertise judiciaire, dont il est ressorti que le vendeur avait connaissance des vices.

Les acquéreurs ont sollicité des dommages et intérêts correspondant au coût de reconstruction sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, sans pour autant exercer d’action rédhibitoire ou estimatoire.

Le vendeur s’y opposait, au motif que l’action en indemnisation ne pouvait viser que des préjudices complémentaires, distincts de la réparation des vices cachés.

La Cour de cassation a rejeté cette thèse, consacrant le caractère autonome de l’action en indemnisation par rapport à l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Par conséquent, dès lors que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, et qu’en outre la mauvaise foi du vendeur est caractérisée (ou présumée, s’agissant du vendeur professionnel), l’acquéreur peut exercer uniquement l’action en indemnisation, permettant la réparation de l’entier préjudice y compris les sommes correspondant à la réparation du vice.

Cette option présente un intérêt pour l’acquéreur qui souhaite conserver le bien, dès lors que :

• l’évaluation de la restitution dans le cadre de l’action estimatoire, qui correspond à une réduction du prix de vente, peut s’avérer délicate,
• le coût des travaux de reconstruction se révèle supérieur au prix de vente.
  On ne peut que saluer cet arrêt destiné à une publicité renforcée.